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绿色当代的绿色金融

· 2020-02-24
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[核心提示]绿色当代的绿色金融

-壹-

当代置业成功发行2亿美元绿色优先票据


当代置业近期成功发行2022年到期的2亿美元的绿色优先票据,利率较2019年同期发行的绿色优先票据利率大幅下降3.7厘,所得款项将用于公司若干债务再融资,包括有关同步购买要约的任何款项。公司紧抓市场窗口,于短期内顺利完成了发行工作,进一步助力资本结构优化和绿色融资渠道构建。


此次发行反响热烈,发行日早盘时间段公司向市场宣布交易后,多家高质量投资者看好和支持,截至当日下午关簿前,共收到超额14倍认购,较初始价格指引收窄62.5个基点。这更加表明,市场投资者对当代置业稳健财务情况及绿色科技发展前景持续看好。



-贰-

2019年融资监管趋严 房企融资通道收窄

融资能力历来是衡量房地产企业综合实力的重要评价标准之一,融资能力强一方面意味着资本市场对公司的认可度,另一方面对于企业土地投资、资金周转、规模发展都至关重要。传统来说,房企融资手段无非是银行贷款、境内外债券市场、信托、股权融资、销售回款几大手段。近年来,随着行业的发展、房企不断进行融资创新和尝试,资产证券化、供应链融资、非持牌机构融资等等,一些企业融资手段可达20多个。


但不可否认的一点,近两年在房住不炒的背景下,房企融资环境越来越难。特别是2019年,几乎是房地产行业融资最难的一年,融资渠道大幅收紧、监管力度空前、融资门槛提升。从房企传统融资工具来看,低成本的开发贷国家实施额度管控,房地产开发贷余额连续五个季度出现同比增速下降的趋势;自2019年银保监会23号文发布以来,房地产信托业务受到较大影响,房企融资通道进一步收窄,三季度新增房地产信托金额下降明显,环比下降41.77%。从房地产企业债券发行来看,根据wind数据,2019年房地产企业境内发行债券总额为6028亿元(含资产支持证券),同比下降4.5%。境外发行债券规模大幅增加,同比增幅40%,达到810.11亿元(按发行币种统计),但下半年以来随着国家对于海外债融资政策的发布,房企海外债融资流入在下半年规模也大幅减少,下半年海外债融资规模仅有340亿,占全年比重42%。


-叁-

绿色金融门槛高 绿色地产企业更具优势

当代置业本次绿色优先票据是在国内疫情形势严峻、行业融资持续收紧的背景下成功发行的。在行业融资环境向下的情况下,绿色金融特别是绿色债券在未来有望成为具备绿色科技基因的房地产企业实现融资破局的重要手段。


3.1 绿色金融体系与绿色债券发展迅猛

自2006年,首次提出要制定国家绿色发展战略规划构想以来,我国经济发展更加注重绿色、生态、可持续。而绿色发展和科技创新离不开金融支持,发展绿色金融,是实现绿色发展的重要措施,也是供给侧结构性改革的重要内容。


2016年8月,中国人民银行、财政部等七部委联合印发《关于构建绿色金融体系的指导意见》,明确要大力发展绿色信贷,推动证券市场支持绿色投资,并构建涵盖银行、证券、基金、保险、金融其它领域的绿色金融体系。2019年3月,国家发改委、工信部等七部委联合印发了《绿色产业指导目录(2019年版)》,涵盖6大一级目录、30大二级目录,为各部门制定相关政策支持绿色金融、绿色产业发展提供了明确的标准和指引。至此,中国绿色金融体系完成初步建立,绿色金融发展步入快车道。


目前在中国绿色金融体系中,绿色债券已经成为最重要的组成部分,本次当代置业发行的绿色优先票据就属于绿色债券中绿色公司债的一种。绿色债券自推出以来,发展飞速。据公开资料显示,2016年至2019年中国境内外累计发行绿色债券542只,合计发行规模突破万亿元,发行规模年复合增长率达到13.6%。


2019年中国境内外绿色债券发行规模达到了3390.62亿元人民币,发行数量214只,较2018年分别增长25.9%和47.6%。而2019年我国债券市场发行额为45.19万亿,同比增长仅为3.06%。可见我国绿色债券发展势头领先于债市平均水平,绿色金融、绿色债券成为企业及各类机构重要融资手段。


3.2 房地产企业直接参与绿色金融门槛高

尽管绿色债券发展势头迅猛,融资成本相对更低,且房地产企业已经越来越关注绿色债券,但绿色债券目前在房地产行业融资结构中占比依然不高,同时房地产业只占2019年发行的所有境内绿色债券总规模的4%,造成这种情况主要为绿色债券对于企业及建筑产品的门槛要求更高。


根据《绿色产业指导目录(2019年版)》规定,只有超低能耗建筑建设、绿色建筑、建筑可再生能源应用、装配式建筑、既有建筑节能及绿色化改造、物流绿色仓储六类房地产建筑,才属于绿色金融支持的绿色产业项目。绿色债券也明确要求发行主体符合特定的绿色框架,底层项目具备国内绿色认证标准,以确保募集资金用于符合绿色债券原则的业务再融资。


同时,每笔绿色债券募集的资金都会被存放在一般资金账户,采用「标记」的方式直至分配到支持合格绿色项目,并且鼓励由第三方专业机构在发行前进行认证或评估。例如本次当代置业发行绿色债券前,便成功取得了CICERO (全球领先的绿色债券第二意见独立认证机构)对绿色债权框架的第三方独立评估意见。


回顾行业近几年成功在境内外发行的绿色债券,募集资金所投项目基本上均为绿建二级以上的项目,对项目和企业要求更高,企业需要在绿色科技领域进行更大投入。以2019年新发布的《绿色建筑评价标准》来看,绿色建筑评价指标体系由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居5类指标组成,一、二、三星级绿色建筑均应进行全装修,二星级项目综合评分需达到70分以上,且明确规定申请绿色金融服务的建筑项目,应对节能措施、节水措施、建筑能耗和碳排放等进行计算和说明,并形成专项报告。因此只有建筑产品真正能够产生社会效益、经济效益、生态效益,才能真正享受绿色金融服务。


3.3 绿色地产在绿色金融方面相对更具优势

基于绿色金融对于建筑产品的门槛相对更高,因此只有在绿色科技、绿色地产领域具备一定经验和实力的企业才会有更高的参与积极性。绿色地产实质上是以保障生态系统良性循环为原则、以循环经济为基础、和谐社会为内涵、节能环保为支撑,按照绿色建筑标准建立起来的新型健康地产,是国家提倡的地产发展方向。


从中国绿色地产发展历程来看,随着国家对于绿色建筑的推动和扶持,我国越来越多房地产企业开始加入绿色科技地产的研究和实践中来。同时,行业相关标准也在持续出台和完善,《绿色建筑评价标准》、《健康建筑评价标准》、《百年住宅建筑设计与评价标准》、《绿色住区标准》、《住宅全装修评价标准》等陆续发布。标准的出台无疑将极大地促进和规范对于行业的发展,也给了绿色地产企业更明确方向。


绿色地产、绿色建筑追求能源、舒适、环境的平衡,通过绿色科技系统的引入,在保证室内空间健康、舒适的同时,还能降低能耗,创造相应的生态效益。因此绿色地产公司相对于普通房地产企业,在绿色债券发行方面相对具备一定优势。不过,由于绿色债券要求对绿色项目进行严格的评估与选择程序,并对募集资金跟踪管理、出具年度报告,因此一般也只有具备更高设计和建造标准的绿色建筑和绿色地产企业会选择发行。而从绿色地产行业发展来看,目前更多企业对于绿色建筑的打造更偏向于低标准、低星级的方向,且对于绿色建筑的后期运营重视程度不足。以2018年全国数据来看,全国仅有7个住宅项目获得了绿色建筑三星级运营标识,而当代置业目前有4个绿色建筑三星运营标识,其中北京当代ΜΟΜΛ项目更是全国第一个成功复评三星的项目。

肆-

当代置业的绿色科技核心竞争力更受资本市场认可


4.1 当代置业绿色金融发展国内房企领先

自2016年成为首家发行绿色债券的内地房地产企业以来,当代置业近4年顺利发行7次绿色债券,成功实现境外存量债券的全部绿色化和中资发行人在境外债券市场上的数个突破。自2019年以来,当代置业先后4次完成绿色债券发行,票面利率持续走低,也是基于当代置业持续稳健的经营管理表现以及绿色科技核心竞争力。当代置业成为首家内地房地产公司获香港品质保证局颁发发行前阶段绿色金融认证,亦是「绿色金融认证计划」推出以来颁发的第二个绿色债券认证。同时获得标普全球评级最高等级绿色评级认证。


4.2 当代置业稳健经营提振资本市场信心

2019年公司经营业绩亮眼,顺利完成全年的销售目标,在销售、回款、土地储备等方面均有大幅提升。秉持“5+15+M”的投资布局策略,土地储备布局合理,有效规避单一布局带来的风险。同时,财务政策日趋稳健,利润水平显著提升,结合近日公司发布2019年净利润将会较2018年增加30%-50%的正面盈利预告,公司持续健康的发展使资本市场投资者信心更加充足。


4.3 当代置业以绿色科技差异化核心竞争力穿越融资周期

当代置业20年精于绿色科技地产,建立差异化核心竞争力。从原绿、自绿,到深绿、全绿持续进阶、升级。当代置业认为精于此道,以此为生,这一点从来没有变过,以后也不会变。不管在绿色科技产品技术创新,还是在绿色科技标准制定引领,当代置业始终会不遗余力地去发展绿色科技。


当行业对绿色建筑概念仍陌生时,我们已经积累起一整套系统解决方案;当行业开始研究绿色建筑时,我们已经开始研究更大尺度的绿色住区;当行业开始了解绿色住区时,我们已经开始研究被动式建筑和主动式建筑;当被动式建筑开始成为热点时,我们已经开始研究净零能耗建筑;当然,这些不是串行,而是并行,是我们的具体建筑实践,是全国100多个绿色项目、22个绿色住区。


这些背后是我们的180多项行业专利,200多项绿色建筑奖项,46个绿色建筑评价标识,4个绿色建筑三星运营标识,健康建筑三星标识,美国LEED-ND认证,WELL BUILDING认证、绿色住区等诸多荣誉。





经历此次疫情后,客户也一定会更加注重建筑和社区的舒适健康和安全防疫。当代置业的绿色健康建筑和绿色健康社区,为客户提供更加舒适、健康、安全的居住环境。绿色健康建筑配备有当代置业的置换式全新风系统、安全排水系统、智慧社区系统等绿色科技,恒温恒湿恒氧恒静的空间不仅更有利于室内卫生环境的保持,同时对于人体免疫系统能力有着积极的意义。同时,在绿色健康社区中通过数字科技系统的引入、多功能公共空间预留、全生命周期的社区配套服务以及人性化的物业服务,不仅让社区日常生活更加安全、便捷,同时在面对突发事件时,可以最大程度保证居民生活不受影响,打造疫情后时代的“无忧家园”。当代置业在未来也会持续升级、进阶产品和技术,通过绿色健康建筑和绿色健康社区的打造,创造舒适的宜居宜业空间,构筑公众安全健康的牢固防线,以绿色健康人居致敬未来美好生活。


4.4 当代置业持续完善金融资本体系

当代置业在绿色金融的成功更是源于一套完善的金融资本体系。当代置业历来注重绿色金融资本体系建设,深知绿色科技地产为企业立身之本和核心竞争力,因此应当深化社会资源与绿色科技地产的结合,实现在绿色科技地产领域的投融一体、产融结合、产城融合。


当代置业绿色金融核心优势体现在一直坚守和不断完善的流程与运营体系,设立集团融资决策研发设计小组,并发布和不断修订集团九个资金池融资作业标准。主要方向是构建以战略银行和战略信托为主的间接融资体系,以发债、ABS 为主的直接融资体系和以私募基金和项目股权合作为主的股权融资体系,推动区域深耕,促进现有融资体系的组织变革,发挥区域公司的融资主动性和积极性。


近年来,当代置业积极拓展海外和国内的绿色金融资本渠道,每年定期发布绿色金融发展战略规划白皮书,从战略的高度推动绿色金融业务的落地实践。持续提升金融资本综合实力,提升融资弹性和裕度,多渠道、多方位、多层次广开财源,拓展当代置业在金融市场上的空间、提升金融市场形象。截至目前,除了绿色海外美元债以外,当代置业绿色金融触角还延伸至银行、信托、绿色基金、绿色供应链金融等方面,完成绿色金融资本平台搭建并孵化了绿民投产业链基金、聚绿资本、中新互联、摩码金服等绿色金融企业。


当代置业在绿色金融事业大幅迈进之际,也获得了多方权威金融机构及评分机构的认可。2019年,股票方面,国泰君安证券上调目标价并维持收集评级,海通国际、中投证券给予“买入”评级,英皇证券也首次覆盖等。债券方面,获得汇丰银行的首次推荐。信用方面,国内评级机构调升至AA+评级,穆迪给予B2(稳定)评级,惠誉国际给予B(稳定)评级。2019年还新增8家金融机构授信,包括光大信托、长沙银行、民生信托等,获得战略授信390亿元,其中民生银行总行授予“战略民企客户”。


-伍-

绿色地产+绿色健康科技+绿色金融

=绿色可持续未来

当代置业认为,绿色可持续发展一定是未来社会的发展方向,房地产行业作为国民经济重要支撑,为社会提供建筑产品、建筑财富的重要行业,也必将走向绿色之路上,绿色科技建筑、绿色健康建筑、绿色健康社区将代表未来房地产的发展方向。绿色金融、绿色债券也将随着我国绿色金融体系、制度的逐步完善和升级而受到更加广泛的关注和认可,也将更加青睐具备绿色科技基因的企业。绿色地产将打造绿色城市硬件基底,绿色健康科技将提供舒适健康人居体验,而绿色金融将赋能绿色产业加速升级,三者有机融合,协同创新,绿色可持续未来就在前方。